최근 투자 시장의 가장 큰 화두 중 하나는 바로 리츠 배당률 급반등한 물류센터 섹터입니다. 고금리 환경에서 자산 가격 하락과 공실 리스크 증가로 인해 한동안 침체기를 겪었던 물류 리츠들이, 눈에 띄게 배당 매력을 되찾고 있습니다. 특히, 2025년 시장을 관통하는 핵심 데이터인 공실률 예측을 통해 이 섹터의 저점 포착법을 심도 있게 분석해 볼 필요가 있습니다.
저는 부동산과 리츠 투자에 대해 오랜 기간 관심을 가져왔습니다. 특히, 물류센터 리츠는 이커머스 성장의 수혜를 직접적으로 누리던 성장형 배당 자산이었기에, 최근 몇 년간의 조정장은 다소 아쉬웠습니다. 하지만, 이제는 비관론의 그림자가 걷히고 새로운 기회의 빛이 보이기 시작했다는 확신을 조심스럽게 가져봅니다. 핵심은 ‘언제, 무엇을’ 사야 하는가에 대한 명확한 근거를 찾는 것입니다.
📈 왜 물류센터 섹터가 다시 주목받는가? 리츠 배당률 급반등의 배경
국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 현재 연 7% 내외로 매우 높은 수준을 유지하고 있습니다(2025년 11월 기준 일부 리츠는 7.37% 등). 이는 주가가 하락하면서 배당수익률이 역설적으로 높아진 결과이기도 하지만, 물류센터 섹터의 경우 단순히 주가 하락만이 아닌 ‘펀더멘털 회복 기대감’이 더해지면서 더욱 강력한 투자 매력을 발산하고 있습니다.
1. 고금리 충격 완화와 자산 가격 조정 마무리
리츠는 특성상 부채를 활용한 자산 매입이 주요 성장 동력이므로, 금리 인상은 배당 재원을 잠식하는 치명적인 리스크였습니다. 하지만, 2025년 들어 금리 인하 기대감이 재차 부각되면서 자산 매입 시 발생했던 이자 비용 부담이 점진적으로 완화될 것으로 예상됩니다. 이와 함께 부동산 시장에서 선반영된 자산 가치 조정이 어느 정도 마무리 단계에 접어들었다는 인식이 물류센터 섹터에 대한 투자 심리를 개선하고 있습니다.
2. 주가 하락에 따른 ‘할인 매력’ 극대화
고금리 시기에 리츠 주가는 자산 가치(NAV) 대비 크게 할인된 수준(P/NAV 0.65배 내외)에서 거래되는 경우가 많았습니다. 이는 곧 동일한 현금 흐름을 훨씬 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 뜻이며, 리츠 배당률 급반등의 가장 직접적인 원인입니다. 특히, 물류 리츠는 우량한 임차인(이커머스, 3PL)과의 장기 계약(WALE: 가중평균 임대 만기)을 바탕으로 견조한 현금 흐름을 유지하려는 노력을 지속하고 있어 배당 안정성이 상대적으로 높은 편입니다.
📉 2025년 공실률 데이터로 꿰뚫어 본 시장 전환점
물류센터 리츠의 성패를 가르는 가장 중요한 지표는 단연코 공실률입니다. 2024년까지 이어졌던 수도권 물류센터의 공급 과잉은 리츠의 임대 수익에 직접적인 압박을 가했습니다. 하지만 2025년 들어서는 시장의 판도가 크게 바뀌고 있다는 신호가 감지됩니다.
2025년 수도권 A급 물류센터 공실률 전망 (YoY)
| 구분 | 2024년 공급량 대비 | 2025년 예상 공급량 | 2025년 예상 공실률 (통합) | 주요 특징 |
| 신규 공급 | 약 33% (1/3 수준) | 약 119만㎡ | 점진적 하락 예상 | PF 경색 등으로 신규 착공이 급감하며 공급 절벽 가시화 |
| 상온 센터 | – | – | 한 자릿수 진입 기대 | 이커머스/3PL 수요 흡수, 양호한 회복세 |
| 저온 센터 | – | – | 20~30%대 장기화 | 과잉 공급 누적, 신선식품 시장 성장 둔화 영향 |
진정한 저점 포착법은 이 공실률 데이터의 세부적인 변화에서 찾아야 합니다.
- 공급 절벽의 현실화: 2025년 예상 공급량은 작년 대비 크게 감소할 전망입니다. 이는 과거 3년간의 공급 과잉을 해소할 수 있는 가장 강력한 요인이며, 공실률 하락의 기반이 됩니다. 신규 공급이 줄면, 기존의 우수한 스펙을 가진 물류센터에 대한 재계약 및 임대료 인상 가능성이 높아집니다.
- 상온 vs. 저온의 이분화: 모든 물류센터가 동일하게 회복하는 것은 아닙니다. 상온 물류센터는 이커머스 기업들의 경쟁 재점화와 주 7일 배송 서비스 확대 등으로 견고한 수요를 바탕으로 공실이 빠르게 해소되어 한 자릿수까지 내려갈 수 있다는 전망이 우세합니다. 반면, 저온 물류센터는 누적된 과잉 공급으로 인해 공실 리스크가 장기화될 가능성이 높습니다.
따라서, 물류센터 리츠에 투자할 때 2025년 공실률 데이터를 해석하는 핵심은 ‘저온 자산 비중이 낮은’ 또는 ‘우량한 상온 자산을 다수 보유한’ 리츠에 초점을 맞추는 것입니다.
🔍 저점 포착법을 위한 핵심 지표 체크리스트
물류센터 섹터의 매력적인 배당률을 안정적으로 향유하고, 주가 상승에 따른 자본 이득까지 누리기 위한 저점 포착법은 단순히 현재의 리츠 배당률 급반등 수치만 봐서는 안 됩니다.
| 구분 | 핵심 지표 (Metric) | 설명 및 저점 포착법 적용 |
| 자산 건전성 | WALE (가중평균 임대 만기) | 잔여 임대 기간이 길수록 현금 흐름이 안정적 (일반적으로 4~5년 이상이 양호) |
| 임차인 우량도 | E-commerce 및 3PL 비중 | 이커머스 업체의 임차 비중이 높을수록 물류센터 의존도가 높아 재계약 리스크가 낮음 |
| 가치 평가 | P/NAV (주가/순자산가치) | 1배 미만일 경우 자산가치 대비 할인되어 거래된다는 뜻 (0.6~0.7배 수준은 저점 포착 기회일 수 있음) |
| 금리 리스크 | 부채 비율 및 차입 구조 | 변동금리 부채 비중이 낮고, 차입 만기가 분산되어 있을수록 금리 변동에 대한 충격 흡수력이 좋음 |
| 자산 구성 | 상온/저온 물류센터 비중 | 2025년 공실 위험이 낮은 상온 물류센터 비중이 높을수록 펀더멘털 회복이 빠를 것으로 예상 |
개인적인 견해로는, 현재 리츠 배당률 급반등 현상은 과거 고성장기에 대한 기대감이 아닌, 냉정하게 조정된 주가와 향후 펀더멘털 회복 기대감이 결합된 결과라고 봅니다. 특히 2025년 공실률 데이터에서 확인되는 상온 물류센터의 빠른 회복세는 견고한 수요를 바탕으로 하기에, 관련 리츠들은 저점 포착법을 적용하기에 매우 매력적인 시점에 있습니다.
📝 해외 투자자들의 관심 재개와 유동성 개선
리츠 배당률 급반등은 해외 투자자들에게도 매력적인 투자 기회를 제공하고 있습니다. 2025년 1분기 수도권 물류센터 투자 시장의 거래 금액은 약 1.3조 원으로 전 분기 대비 65% 증가하는 등 유동성이 개선되고 있으며, 해외 투자자 중심의 관심이 지속되고 국내 기관들까지 투자 검토를 재개하는 추세입니다. 이는 시장의 저점 포착에 대한 공감대가 형성되고 있음을 방증합니다. 유동성 개선은 리츠가 새로운 자산을 매입하거나 기존 자산을 매각할 때 유리한 환경을 조성하여, 장기적으로 배당 성장의 기반을 마련해 줄 수 있습니다.
💡 투자 아이디어: 리츠 주가와 시장 금리(예: 국고채 5년물 금리)의 관계를 주기적으로 모니터링하세요. 통상적으로 리츠는 금리 하락 시기에 주가가 상승하는 경향이 있으며, 현재처럼 금리 고점 통과에 대한 기대감이 커질 때가 저점 포착의 적기가 될 수 있습니다.
🎬 물류 리츠 투자에 대한 깊은 통찰
물류센터 리츠에 대한 투자는 결국 이커머스의 성장과 부동산 시장의 안정화라는 두 축을 이해하는 것에서 시작합니다. (예시: ‘물류센터 리츠 투자 전략 분석’, YouTube 채널: 한국경제TV)
맺음말: 물류센터 섹터의 새로운 도약 준비
리츠 배당률 급반등한 물류센터 섹터는 금리 고통의 시기를 지나 2025년 공실률 데이터가 보여주듯 수급 균형을 되찾으며 새로운 도약을 준비하고 있습니다. 핵심은 눈에 보이는 높은 배당률뿐만 아니라, 자산의 우량도, 임차인의 안정성, 그리고 시장의 미세한 변화를 읽어내는 통찰력입니다. 특히, 상온 물류센터 중심의 펀더멘털 개선 흐름을 활용하는 저점 포착법은 현재 시장에서 가장 효과적인 투자 전략 중 하나가 될 것입니다. 장기적인 관점에서 안정적인 인컴형 자산을 찾는 투자자들에게 지금의 물류 리츠 시장은 다시 오지 않을 기회를 제공하고 있다고 확신합니다.
📚 참고 자료 (출처)
- JLL Korea – 2025년 1분기 수도권 및 부울경 물류센터 시장 동향 (https://www.jll.com/ko-kr/newsroom/buulkyung-logistics-market-establishes-its-position-as-the-second-logistics-region-following-the-metropolitan-area)
- CBRE Korea – 2025 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서 (http://www.maritimepress.co.kr/news/articleView.html?idxno=324363)
- Cushman & Wakefield – 2025 Korea Logistics Market Report (https://assets.cushmanwakefield.com/-/media/cw/apac/south-korea/insights/research/2025-korea-logistics-market-report_part-1.pdf?rev=4745421215324f96bf9ff1ccebf2c045)
- 한국리츠협회 – 연도별 리츠 통계 (https://www.kareit.or.kr/reference/page1.php)
- Savills Korea – 2025 Korea Logistics Market Outlook (https://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/asia-pacific-research/2025-korea-logistics-market-outlook-kr.pdf)